Organiser les droits sur un bien
Distinguer le droit d’utiliser un bien de sa propriété à terme.
La pleine propriété réunit deux droits : l’usufruit, qui permet d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété. Le démembrement les sépare entre des personnes différentes, pour une durée déterminée ou jusqu’au décès de l’usufruitier.
Le fonctionnement
Usage du bien, revenus nécessaires, durée envisagée et bénéficiaires donnent le cadre de la réflexion.
L’usufruit et la nue-propriété sont attribués avec des règles précises sur les revenus, les charges et les décisions.
Extinction de l’usufruit, vente, réemploi du prix et évolution familiale sont anticipés dans l’acte avec le notaire.
Ce qui fait la différence
Un parent peut donner la nue-propriété à ses enfants et conserver l’usufruit : il continue à habiter le logement ou à percevoir les loyers. À l’extinction de l’usufruit, les nus-propriétaires retrouvent en principe la pleine propriété.
L’entretien, les grosses réparations et les décisions de vente doivent être examinés. Conserver l’usufruit ne signifie pas pouvoir vendre seul la pleine propriété.
Pour un usufruit viager, la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété dépend notamment de l’âge de l’usufruitier. Un usufruit temporaire répond à une autre méthode d’évaluation.
Vendre la pleine propriété suppose en principe l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. L’acte peut organiser la répartition ou le remploi du prix pour éviter un blocage futur.
Avant de décider
Vous pouvez préparer ce que vos proches recevront tout en préservant l’usage ou les revenus dont vous avez besoin. PRYME relie ce choix à votre niveau de vie et à vos souhaits de transmission, avec votre notaire.
Une donation engage durablement votre patrimoine. Les droits du conjoint, les charges, la fiscalité et les clauses de l’acte doivent être vérifiés par le notaire. Le démembrement n’efface pas automatiquement les droits de donation.
« Avant de donner la nue-propriété, examinez aussi une revente future : qui devra consentir à la vente, et comment son prix sera-t-il réparti ou réemployé ? Prévoir cette situation dans l’acte évite de découvrir une contrainte au moment où vos projets changent. »
La répartition des pouvoirs mérite autant d’attention que le calcul fiscal.
Bruno LATAPYFondateur de PRYME · Votre interlocuteur du premier échange au suivi
Votre situation d’abord
Les conditions, les frais, les risques, la fiscalité et l’accès à une solution sont vérifiés à partir de votre situation et des offres effectivement accessibles au cabinet.
Votre décision